Café Québécois

Квебекское кафе

Текущее время: 18 ноя 2017, 00:16

Часовой пояс: UTC − 5 часов




Начать новую тему Ответить на тему  [ Сообщений: 117 ]  На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След.
Автор Сообщение
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 01 июн 2010, 16:45 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 10 янв 2007, 04:04
Сообщения: 9512
Откуда: Vancouver
Цитата:
Т.е. если при фиксе на 5 лет жопа, то не дадут. Даже если при вариабле 2% не проблема

- У меня есть преапрувал, который я получил до новых правил.

Жопа это значит что при 2х % жилье мне обходится дешево.
При 5% очень дорого. Работать на банк и моргиж мне не улыбается никак.

Ну я вчера много и нудно считал с продвинутой считалкой.
Сегодня для примера взял банальнейший калькулятор и пример грубый:

Дом стоит 600К. 10% даун. Берем на 35 лет чтобы растянуть удовольствие. Под 2% имеем 1700 моргижа. Вниз селим квартирантов. Грубо отдаем 1000 в месяц за свой дом с бэкярдом - вроде красота.

Теперь % вырос до 5. Моргиж вырос на 1000. Мне какбы есть куда ее потратить эту 1000. Вообщем в результате отдаем 2К и пыхтим как паравозы. Удовольствия никакого. Если % вырастет до 8 то прийдется выкладывать 3К, что уже совсем грабеж.

Так вот если сегодня я могу с удовольствием такой дом купить то когда % будет 8 я просто его не куплю посчитав моргиж.

Поэтому я и думаю что сейчас пик и пора продавать пока все не подешевело ибо покупатели будут приостонавливать хотелки.


Пример 2.
Те же условия. Дом 1млн. 2*2бедрумных квартиры. Каждая 1200 в рент. 150К даун.
Рейт 2 % = 2800 в месяц = 400 баксов с меня
Рейт 5 % = 4200 в месяц = 1800 с меня
Рейт 8% = 6000 в месяц = 3600 с меня

Итого как видим при нынешнем рейте дом миллионер мне выгоден. За 400 баксов + таксы утилиты у меня 4-5 бедрумов и неплохой домик.
Однако если рейт вырастет до 8% то мне прийдется работать на моргиж. Смысл?


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 01 июн 2010, 16:51 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 янв 2005, 08:32
Сообщения: 1198
Откуда: Montreal
PIX писал(а):
- У меня есть преапрувал, который я получил до новых правил.


Преаппрувал не пойдет. Маст комплай.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 01 июн 2010, 17:37 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 10 янв 2007, 04:04
Сообщения: 9512
Откуда: Vancouver
Цитата:
Преаппрувал не пойдет. Маст комплай.

- Видать моя моргиж брокер ошиблась раз поспешила мне сделать преапрувал до 19го, на всякий случай.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 04 июн 2010, 06:18 
Не в сети

Зарегистрирован: 22 дек 2007, 16:34
Сообщения: 128
PIX писал(а):
Цитата:
моргиж. Смысл?


вроде читал на банковских сайтах что если вариабля вырастает - платежи в месяц не вырастают - увеличивается количество платежей- так ли ето?, тогда без разницы -25 лет платить или 30(при увеличении вариабли) - а за это время вариабля вверх сходит и вниз


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 04 июн 2010, 11:50 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 10 янв 2007, 04:04
Сообщения: 9512
Откуда: Vancouver
Цитата:
вроде читал на банковских сайтах что если вариабля вырастает - платежи в месяц не вырастают - увеличивается количество платежей- так ли ето?

- Нет не так. Если варибл растет до определенных пределов или падает то платежи остаются теже. Меняется доля которая идет на выплату принципла и % банку.

То есть при 5% из 600долларовых платежей Вы 500 отдавали банку за спасибо и на 100 уменьшался Ваш долг, то при падении варибла до 2% Вы 200 стали отдавать банку и на 400 стал уменьшаться Ваш долг.

То есть вцелом банкам выгодно повышение рейта в определенных пределах.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 04 июн 2010, 12:01 
Не в сети

Зарегистрирован: 19 мар 2003, 07:04
Сообщения: 6175
PIX писал(а):
Работать на банк и моргиж мне не улыбается никак.
...
Дом стоит 600К....
...
Поэтому я и думаю что сейчас пик и пора продавать пока все не подешевело ибо покупатели будут приостонавливать хотелки...


судя по всему, это немного не тот формат дома на который большинство "новоиспеченных" иммигрантов глаз целят.
это, скоре, для потенциальных лэндлордов мелкого пошиба (сдать пару-тройку комнат) и жить самому.
То есть, контингент именно инвесторов в недвижку.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 04 июн 2010, 12:55 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 24 ноя 2003, 07:59
Сообщения: 2824
Traveller писал(а):
судя по всему, это немного не тот формат дома на который большинство "новоиспеченных" иммигрантов глаз целят.
это, скоре, для потенциальных лэндлордов мелкого пошиба (сдать пару-тройку комнат) и жить самому.
То есть, контингент именно инвесторов в недвижку.


а ты сам зафиксить успел? а то так и вышло как мы ожидали. 5-лет фиксед пошел вверх чуть раньше и резче чем банк канады поднял ставку


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 04 июн 2010, 13:02 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 10 янв 2007, 04:04
Сообщения: 9512
Откуда: Vancouver
Цитата:
судя по всему, это немного не тот формат дома на который большинство "новоиспеченных" иммигрантов глаз целят.


http://www.realtor.ca/propertyDetails.a ... Id=9567860


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 04 июн 2010, 13:31 
Не в сети

Зарегистрирован: 19 мар 2003, 07:04
Сообщения: 6175
lelik93 писал(а):
а ты сам зафиксить успел? а то так и вышло как мы ожидали. 5-лет фиксед пошел вверх чуть раньше и резче чем банк канады поднял ставку

да. но у меня будет небольшое пенальти за разрыв текущего фикс-моргиджа нa пару месяцев раньше.
тут по факту оказалось, что "фриз" на 120 дней - в действительности, обязывает сделать трансфер модгиджа месяца через три / три с половиной.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 04 июн 2010, 19:08 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 янв 2005, 08:32
Сообщения: 1198
Откуда: Montreal
PIX писал(а):
- Нет не так. Если варибл растет до определенных пределов или падает то платежи остаются теже. Меняется доля которая идет на выплату принципла и % банку.

То есть при 5% из 600долларовых платежей Вы 500 отдавали банку за спасибо и на 100 уменьшался Ваш долг, то при падении варибла до 2% Вы 200 стали отдавать банку и на 400 стал уменьшаться Ваш долг.

То есть вцелом банкам выгодно повышение рейта в определенных пределах.


Смотря что фиксировать. Срок амортизации или месячный платеж.

Процент в платеже, величина зависящая от ставки и оставшегося долга банку. То есть это точно сумма заимствования как по кредитной линии. А принципал расчитывается от срока амортизации, т.е. чтобы закрыть мортгидж за N лет при начальной ставке. То есть, растет нелинейно.

И того, если растет процент а платеж остается тем же, то доля на принципал снижается. Соответственно растет срок амортизации и количество платежей.

А если зафиксировать срок амортизации то должен расти ежемесячный платеж.

Первое банкам выгодней.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 04 июн 2010, 23:39 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 10 янв 2007, 04:04
Сообщения: 9512
Откуда: Vancouver
Цитата:
И того, если растет процент а платеж остается тем же, то доля на принципал снижается. Соответственно растет срок амортизации и количество платежей.

- Ну и я о том же.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 25 июн 2010, 13:28 
Не в сети

Зарегистрирован: 19 мар 2003, 07:04
Сообщения: 6175
господа, ну объясните мне наконец -
в чем "фишка" накопления денег заранее в целях снижения суммы моргиджа,
если существует стандартная опция взять моргидж сразу (с 5% даунпейментом), въехать в дом и покрывать принципал ежегодно до 15 процентов??? 8)
75% за 5 лет покрыть можно - больше ж за это время все-равно не накопишь, хоть головой о стену бейся!

неужели интерес банку и проперти-таксы в первые 5 лет превышает сумму рента?


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 25 июн 2010, 13:55 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 10 янв 2007, 04:04
Сообщения: 9512
Откуда: Vancouver
Цитата:
господа, ну объясните мне наконец -
в чем "фишка" накопления денег заранее в целях снижения суммы моргиджа,
если существует стандартная опция взять моргидж сразу (с 5% даунпейментом), въехать в дом и покрывать принципал ежегодно до 15 процентов??? Cool
75% за 5 лет покрыть можно - больше ж за это время все-равно не накопишь, хоть головой о стену бейся!

неужели интерес банку и проперти-таксы в первые 5 лет превышает сумму рента?

- CHMC.

Кроме того:
- не всем дают моргиж с 5% дауна.
- почему 15? У многих лендеров это 10 а иногда 20%, БЫВАЕТ 25 ДАЖЕ.
- Зависит от интереса, от цены итд итп.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 26 июн 2010, 10:10 
Не в сети

Зарегистрирован: 19 мар 2003, 07:04
Сообщения: 6175
PIX писал(а):
Цитата:
покрывать принципал ежегодно до 15 процентов...
почему 15? У многих лендеров это 10 а иногда 20%, БЫВАЕТ 25 ДАЖЕ..

TD и ScotiaBank (крупнейшие моргидж-инвесторы для иммигрантов) - 15 процентов в год... разговор идет о 5-лет фиксе.
думал, это и есть среднее по больнице.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 30 июн 2010, 10:30 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 13 ноя 2006, 19:55
Сообщения: 2977
Откуда: Из леса вестимо
Начиная с 1997 года и по сегодняшний день, вариабл был почти на половину дешевле, чем фикс. Так что все гадания на кофейной гуще в топку, смотрите статистику, люди дорогие. Вариабл рулит.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 30 июн 2010, 12:10 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 10 янв 2007, 04:04
Сообщения: 9512
Откуда: Vancouver
Цитата:
TD и ScotiaBank (крупнейшие моргидж-инвесторы для иммигрантов) - 15 процентов в год

- А я думал что RBC крупнеший, ну да не важно.
15 так 15, дай Бог каждому каждый год добавлять по 15% на уменьшение принципла.

Я в этом году не буду этого делать, хотя у меня 10%. просто поменялись задачи.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 30 июн 2010, 21:10 
Не в сети

Зарегистрирован: 19 мар 2003, 07:04
Сообщения: 6175
PIX писал(а):
Цитата:
TD и ScotiaBank (крупнейшие моргидж-инвесторы для иммигрантов) - 15 процентов в год

- А я думал что RBC крупнеший

спрашивал моргидж-брокера ради любопытства про этот крупнейший,
получил ответ, что в TD и Scotia иммигранты рулят в "высших эшелонах менежмента", поэтому и отношение у них к иммигрантам, в целом, лучше.
По факту, имел дело с двумя брокерами, в разное время - в обоих случаях предложили по низшему на текущий момент проценту (какой только где-либо упоминался) - и именно в TD и Scotia.
А этой весной ScotiaBank, совершенно точно, держал 3.69 дольше всех, из крупных банков. И клиентов, полагаю, набрал нехило.


Последний раз редактировалось Traveller 30 июн 2010, 21:34, всего редактировалось 1 раз.

Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 30 июн 2010, 21:33 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 24 ноя 2003, 07:59
Сообщения: 2824
Gypsy писал(а):
Начиная с 1997 года и по сегодняшний день, вариабл был почти на половину дешевле, чем фикс. Так что все гадания на кофейной гуще в топку, смотрите статистику, люди дорогие. Вариабл рулит.


варайбл всегда дешелве фикседа из-за того что фиксед включает непредвиденные риски на протяжение зафиксированного периода.
но если взять например что было в начале 2007 года. варайбл был намного выше 5%.
и берем весенний 2010 фиксед 3.75%. вопрос что лучше?

если брать на короткие сроки типа 1-2 года - то варайбл однозначно.
если надо более 5 лет, то оптимальнее брать фиксед. так как через два года варайбл будет больше 4-5%.
если гасите долг медленно маленькими суммами - то варайбл проиграет серьезно по истечении 5 лет.
если в первые два года за счет низких ставок и больших выплат умудритесь уменьшить мортгадж в два раза - то тогда надо брать варайбл так как на маленькие суммы уже и 10% не так сильно будут сказываться в суммарных потерях за весь период.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 01 июл 2010, 07:01 
Не в сети

Зарегистрирован: 19 мар 2003, 07:04
Сообщения: 6175
Gypsy писал(а):
Начиная с 1997 года и по сегодняшний день, вариабл был почти на половину дешевле, чем фикс...смотрите статистику

похоже, Вы смотрели статистику только по последнему году.

в 2005-м году летом (август):
фикс: 4.5
варьябл: 3.8
через год и практически до конца 2008 - варьябл выше пяти

в общем и целом варьябл - да, был выгоднее в последние годы:
в какие то периоды сильно выгоднее, в какие-то - не очень.
Если фикс брался в конце 2003/начале 2004 - то, думаю, выгоднее был уже он.

по факту, в 21-м столетии, в Канаде, имеем:
кризис - процент интереса падает, подъем экономики -процент интереса растет (все с задержкой на пол года/год).
Что подтверждает теорию по макроэкономике и финансам.
Посмотрим, как пойдет дальше.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 01 июл 2010, 14:19 
Не в сети

Зарегистрирован: 26 фев 2003, 22:32
Сообщения: 310
Откуда: Монреаль
lelik93 писал(а):

но если взять например что было в начале 2007 года. варайбл был намного выше 5%.
и берем весенний 2010 фиксед 3.75%. вопрос что лучше?

в смысле раки большие но по 5 и вчера, или сегодня маленькие но по 3?
lelik93 писал(а):

если надо более 5 лет, то оптимальнее брать фиксед. так как через два года варайбл будет больше 4-5%.

А почему собственно для срока больше 5 лет так важно, что будет через 2 года? А что будет через 4 года – неважно?
lelik93 писал(а):

если гасите долг медленно маленькими суммами - то варайбл проиграет серьезно по истечении 5 лет.

А можно полюбопытствовать на чем такой вывод основан? Если взять период с 2000 по 2005 фиксировать на 5 лет было выгодно только в 2003 и 2004, как правильно заметил Traveller, то есть два года из 6. При этом проигрыш variable намного меньше, чем скажем от решения зафиксировать в 2000 или в 2001. В 2006, когда variable (произносится кстати варьябл а не варайбл) сильно рос, «очевидное» решение зафиксировать было бы неправильным – чтобы fix 2006 сравнялся со средним variable за 2006 – 2010, к концу 2010 variable должен подняться до 7%, что маловероятно.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 01 июл 2010, 15:39 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 24 ноя 2003, 07:59
Сообщения: 2824
Николай писал(а):
lelik93 писал(а):

но если взять например что было в начале 2007 года. варайбл был намного выше 5%.
и берем весенний 2010 фиксед 3.75%. вопрос что лучше?

в смысле раки большие но по 5 и вчера, или сегодня маленькие но по 3?
lelik93 писал(а):

если надо более 5 лет, то оптимальнее брать фиксед. так как через два года варайбл будет больше 4-5%.

А почему собственно для срока больше 5 лет так важно, что будет через 2 года? А что будет через 4 года – неважно?
lelik93 писал(а):

если гасите долг медленно маленькими суммами - то варайбл проиграет серьезно по истечении 5 лет.

А можно полюбопытствовать на чем такой вывод основан? Если взять период с 2000 по 2005 фиксировать на 5 лет было выгодно только в 2003 и 2004, как правильно заметил Traveller, то есть два года из 6. При этом проигрыш variable намного меньше, чем скажем от решения зафиксировать в 2000 или в 2001. В 2006, когда variable (произносится кстати варьябл а не варайбл) сильно рос, «очевидное» решение зафиксировать было бы неправильным – чтобы fix 2006 сравнялся со средним variable за 2006 – 2010, к концу 2010 variable должен подняться до 7%, что маловероятно.


правильно! вы гений


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 01 июл 2010, 16:38 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 06 апр 2003, 11:15
Сообщения: 456
Откуда: Montreal
:arrow: 10 Years Mortgage Rate History

Fixed Rates vs. Variable Rates Mortgages


http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm

_________________
Tout va pour le mieux.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 01 июл 2010, 17:28 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 24 ноя 2003, 07:59
Сообщения: 2824
Su писал(а):
:arrow: 10 Years Mortgage Rate History

Fixed Rates vs. Variable Rates Mortgages


http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm



в штатах сегодня тоже 30-летние мортгаджи на историческом минимуме.
говорят кредиты народ не так охотно берет


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 30 июн 2011, 09:48 
Не в сети

Зарегистрирован: 11 апр 2007, 09:37
Сообщения: 19182
Откуда: Севастополь, Україна
Всякие эксперты неглупые пугают падением цен на недвижимость на 10%-25% в ближайшие три года. Просто умничают или вы тоже считаете, что грозит конкретно Монреалю (о перегретости рынка недвижимости Ванкувера даже не спорю)?


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 30 июн 2011, 10:16 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 10 янв 2007, 04:04
Сообщения: 9512
Откуда: Vancouver
Ну вот вчера только с приятельницей говорил. У нас одинаковые примерно суммы могрижа и термы. Только она платит фикс я варибл. Разница в платежах ежемесячно 550 баксов.

Цитата:
Всякие эксперты неглупые пугают падением цен на недвижимость на 10%-25% в ближайшие три года

- Сам понимаешь что всем движет рынок. 10% это не падение - это колебания ИМХО. Вероятность того что цены упадут на 25% ИМХО такие же что и повысяться на 25%.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 30 июн 2011, 10:21 
Не в сети

Зарегистрирован: 11 апр 2007, 09:37
Сообщения: 19182
Откуда: Севастополь, Україна
PIX, так ты сомневаешься что даже 10% падения за три года будет или просто думать об этом не хочешь?

_________________
Розстріляне відродження


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 06 сен 2011, 11:28 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 13 фев 2009, 20:24
Сообщения: 4614
Откуда: Чернівці - Монреаль
Подскажите, пожалуйста, на какой максимальный срок дают ссуду на жилье, и какой можно получить минимальный процент на этот максимальный срок, ну и какой минимальный первый взнос при этом???

_________________
Век живи - век учись, а все одно помреш дурнем...


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 06 сен 2011, 13:06 
Не в сети

Зарегистрирован: 17 окт 2009, 19:13
Сообщения: 1293
Откуда: Belize
проценты каждый день меняются,сегодня например минимальный фикс 3.39 на 5лет ,30лет амортизация 5% даунпаймент. но вы как новый имигрант под такие условия не подойдёте, с вас минимальный даунпаймент 33%, так как нет кредитной истории и постояной работы.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 06 сен 2011, 14:00 
Не в сети
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 11 авг 2006, 10:24
Сообщения: 3285
Откуда: Монреаль
минимальный фикс, что я знаю, это 2,3% фикс на 3 года. Банк Националь, еще и 3 месяца бесплатной ипотеки (последнее- только в каком-то одном филиале)
На случай криков, шо сие невозможно- коллега на прошлой неделе бумаги подписала на покупку строящегося кондо на таких условиях.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 06 сен 2011, 14:08 
Не в сети

Зарегистрирован: 09 окт 2003, 07:26
Сообщения: 8931
Откуда: Israel->Toronto , Canada
Имя брокера/адрес бренча в студию! Хочу поговорить с ними (можно в личку).
Все равно не верю что такое возможно.
---
ньюкамерам и под 20% даунпеймент дают.
И меньше тоже.

_________________
Nataly's Page:
http://www.facebook.com/pages/NatalyDesign/153054273325


Вернуться к началу
 Профиль  
 
Показать сообщения за:  Поле сортировки  
Начать новую тему Ответить на тему  [ Сообщений: 117 ]  На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След.

Часовой пояс: UTC − 5 часов


Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1


Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете добавлять вложения

Найти:
Перейти:  
Создано на основе phpBB® Forum Software © phpBB Group
Русская поддержка phpBB